عندما يتعلق الأمر باستكشاف فرص الاستثمار، لا يمكن تجاهل القطاع العقاري الذي يتيح خيارات واسعة ومتنوّعة في معظم الأحيان؛ حيث تحتل العقارات، وبصفتها واحدة من فئات الأصول البديلة الرائدة ، الصدارة من حيث ما تقدّمه من كمّ لا يحصى من الآفاق والإمكانات لتحقيق عوائد مجزية مع أداء ثابت على مدى فترات طويلة من الزمن. كما تبدي العقارات ارتباطًا مع الأسهم والسندات والأصول الأخرى، ما يضفي تنوعًا عالي القيمة حينما تكون هناك حاجة ماسة إليه. ولكن رغم هذا كله، فإن تحقيق أقصى قدر من الاستفادنة من العقارات يتطلب من المرء الانخراط بنشاط في السوق ومعرفة المزيد عن الشركات العقارية المختلفة لاغتنام الفرص المتاحة، وهو ما قد لا يكون متاحًا للجميع لسوء الحظ.
وثمّة مصطلح يتكرر دومًا في هذا المجال، ألا وهو صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، وربما وجدت نفسك تفكر في ماهية هذه الصناديق وما تمثله على وجه التحديد، وما الإمكانيات الاستثمارية التي تتيحها بالضبط. والإجابة باختصار هي أن صناديق الاستثمار العقاري تتيح إمكانيات تنويع مختلفة للأفراد الراغبين في توزيع مواردهم الاستثمارية عبر فئات الأصول المختلفة، بحيث لا يعتمدون على نوع استثمار واحد فقط كعامل نجاح، ولكنهم غير قادرين الوصول للسوق والانخراط فيها بسهولة.
في هذا الدليل الشامل سنزيل الغموض الذي يكتنف صناديق الاستثمار العقاري، ونلقي الضوء على آليات عملها الداخلية ومزاياها وأهم تفاصيلها التي لا بد لك من الإلمام بها.
تمثّل صناديق الاستثمار العقاري في جوهرها مفهومًا مميّزًا، فصندوق الاستثمار العقاري هو عبارة عن شركة تدير أو تمول أو تمتلك عقارات مدرة للدخل، وتفتح الباب أمام الأفراد من مختلف الملاءات الاستثمارية للمشاركة في القيمة المحتملة للعقار. ومن خلال الاستحواذ على أسهم في الصندوق، يحظى المستثمرون بحصة في الدخل الناتج عن هذه العقارات دون الحاجة إلى الملكية المباشرة أو الإدارة. وتوفر هذه الصناديق العقارية، التي يتم تداولها غالبًا في بورصات الأوراق المالية الرئيسية، زيادة طويلة الأجل في رأس المال وتدفقًا ثابتًا لإيرادات الأرباح الموزّعة التي تشمل مكونات مختلفة مثل الفوائد ومكاسب رأس المال وأرباح الأسهم والتوزيعات المحققة.
تمتاز صناديق الاستثمار العقاري بآلية عالية الكفّاءة تمكن المستثمرين من تأمين حصص في المحافظ العقارية المليئة بالعقارات التجارية. وتركز هذه الصناديق المتخصصة عادةً على قطاعات عقارية محددة، في حين أن البعض الآخر يتميّز بمحافظه المتنوعة تشمل أنواعًا مختلفة من العقارات. وبفضل تداولها النشط في بورصات الأوراق المالية الرئيسية ، تجسد أسهم صناديق الاستثمار العقاري أدوات سائلة يمكن للمستثمرين شراؤها وبيعها خلال ساعات التداول.
تنقسم صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاث فئات رئيسية: صناديق الملكية، وصناديق الرهون العقارية، والصناديق الهجينة.
تعتبر صناديق الاستثمار العقارية القائمة على الملكية (صناديق الملكية) النوع الأكثر انتشارًا ورواجًا، وهي متخصصة في امتلاك وإدارة العقارات المدرة للدخل، وتولد الإيرادات بشكل أساسي عبر عائدات تأجير العقارات، ما يوفر للمستثمرين حصة من الأرباح دون أي متاعب تتعلق بإدارة الممتلكات. وتسمح الطبيعة المتنوعة للأسهم ومحافظها في هذه الصناديق بدخول مختلف مجالات القطاع العقاري، مثل العقارات السكنية أو التجارية أو التجزئة أو العقارات الصناعية.
من ناحية أخرى، فإن صناديق الاستثمار العقاري القائمة على الرهن (صناديق الرهون) ترتكز على تقديم القروض، وتقدم في المقام الأول المساعدة للأفراد أو الشركات العاملة في مجال توليد عائدات العقارات من الفرق بين أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري والمصروفات المتكبدة لتمويل هذه القروض، ولكن عيب هذه الصناديق يكمن في قابلية تأثرها بالتقلبات في أسعار الفائدة، والتي قد يكون لها تأثير على ربحيتها.
كما يوحي اسمها، تجمع صناديق الاستثمار العقاري الهجينة بين عناصر كل من صناديق الاستثمار العقاري القائمة على الملكية وتلك القائمة على الرهون، حيث تمتاز هذه الصناديق العقارية متعددة الاستخدامات بقدرتها على امتلاك العقارات مع الاحتفاظ بالرهون العقارية أيضًا. ومن خلال تنويع محافظها الاستثمارية تسعى إلى الاستفادة من كل من دخل الإيجار وفروق أسعار الفائدة.
عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، أمامك مسارات مختلفة تشمل الشراء في صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصات الرئيسية، والاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المشتركة أو الصناديق المتداولة في البورصة، أو شراء أسهم عامة غير مدرجة أو خاصة. وقد تكون الاستعانة بمستشارين أو وسطاء استثمار محترفين قرارًا صائبًا وهامًّا للغاية في تحليل أهدافك المالية وتحديد أنسب خيارات الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري لشراء الأسهم فيها. وتعتبر عملية الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية مماثلة في جوهرها لشراء الأسهم في أي شركة أخرى.
تبنت دبي، المدينة الشهيرة عالميًا بسوقها العقاري واقتصادها المزدهرين، مفهوم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بالكامل، فبحكم كونها مركزًا تجاريًا عالميًا، توفر دبي بيئة مواتية لاستثمارات هذا النوع من الصناديق التي تجذب المستثمرين المحليين والعالميين على حد سواء. وقد ساهمت البنية التحتية المتطورة للمدينة والإطار التنظيمي الداعم وسياسات الأعمال التقدمية في نمو صناديق الاستثمار العقاري في هذه المنطقة، ويوفر الاستثمار في هذه الصناديق بدبي مجموعة من الفرص الاستثمارية، بما يشمل العقارات والمشاريع السكنية وأصول الضيافة. ومن خلال الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري بدبي، يمكن للمستثمر الاستفادة من مزايا سوق العقارات المعروف في دبي مع إمكانية التمتّع بعائدات والمساهمة النشطة في نمو هذه المدينة المزدهرة.
من الأهمية بمكان التأكيد على أنه عند التفكير في الاستثمار بصناديق الاستثمار العقاري في دبي، فإن إجراء البحوث للحصول على مشورة الخبراء وتقييم أهدافك الاستثمارية تعتبر خطوات نحو اتخاذ قرارات مدروسة تتماشى مع أهدافك المالية.
هناك أكثر من طريقة واحدة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية في دبي، وتتمثل إحداها في الاستثمار بصناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصات العامة، أو يمكن للمستثمر التفكير في الصناديق أو الصناديق المتداولة في البورصة التي تتضمن صناديق الاستثمار العقاري كجزء من محافظها الاستثمارية. أما الاحتمال الآخر فهو الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري الخاصة من خلال البائعين المعتمدين لها، علمًا بأن هذا الخيار قد يتطلب مزيدًا من البحث والتقييم الدقيق بهدف تحديد الصندوق الأنسب.
يمكن أن يكون الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مشروعًا مجزيًا لأنها توفر فرصة لجني ثمار العقارات دون تكّبد عناء الملكية أو الإدارة المباشرة، حيث تتعهد صناديق الاستثمار العقاري بتحقيق نمو طويل الأجل في قيمة العقارات مع دفع توزيعات أرباح ثابتة.
تمثل السيولة إحدى المزايا الرئيسية للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة، حيث يمكن بيع أو شراء صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بسهولة في البورصات الرئيسية، ما يسمح للمستثمرين بالوصول إلى أسهمهم بسهولة.
نعم، فقد تم تصميم صناديق الاستثمار العقاري بحيث تكون في متناول مجموعة واسعة من المستثمرين، لذا يمكن لكل من المستثمرين الأفراد والمؤسسات الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.
